Preço teto de FIIs: como calcular pela renda dos proventos
Aprenda a calcular o preço teto de FIIs usando proventos dos últimos 12 meses e yield-alvo, com exemplo prático e cuidados com rendimentos não recorrentes.
Publicado em 10 de julho de 2026 · 7 min de leitura
Para FIIs, o jeito mais direto de calcular preço teto é pelos rendimentos: some os proventos mensais dos últimos 12 meses e divida pelo yield anual que você exige. O resultado é o valor máximo por cota que faz o rendimento atingir sua meta.
Graham e P/L não funcionam bem para fundos imobiliários, porque FIIs distribuem quase todo o resultado e o valor de mercado se relaciona com o patrimônio (P/VP) e a qualidade dos imóveis ou recebíveis. Veja abaixo o passo a passo, um exemplo e os cuidados com rendimentos não recorrentes. Conteúdo educacional, não é recomendação.
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Informe os proventos dos últimos 12 meses e o yield-alvo para obter o teto por cota.
A fórmula do preço teto para FIIs
A lógica é a mesma do Bazin: o preço teto é o quanto você pagaria por cota para receber, no mínimo, o yield-alvo sobre o preço pago. Como FIIs pagam todo mês, o cálculo usa a soma dos 12 últimos proventos (ou uma média ajustada).
Preço teto da cota = Proventos dos últimos 12 meses por cota ÷ Yield anual-alvo
Passo a passo com exemplo
Suponha um FII de tijolo que pagou R$ 0,85 por cota por mês durante o ano (R$ 10,20 em 12 meses) e cota negociada a R$ 105. Você quer um yield mínimo de 9% ao ano.
Preço teto = 10,20 ÷ 0,09 = R$ 113,33. A cota a R$ 105 está cerca de 7,3% abaixo do teto. O yield efetivo na cotação atual é 10,20 ÷ 105 ≈ 9,7%.
- Some os proventos por cota dos últimos 12 meses.
- Exclua ou normalize rendimentos extraordinários (venda de imóvel, ganho de capital pontual).
- Defina o yield anual-alvo (veja o artigo sobre yield-alvo prático).
- Divida os proventos normalizados pelo yield-alvo.
- Compare o resultado com a cotação e com o P/VP do fundo.
Cuidados específicos com FIIs
O principal erro é usar um rendimento inflado por eventos pontuais. Um fundo que distribuiu um provento extraordinário vai parecer mais barato do que realmente é.
- Fundos de papel (CRIs) têm rendimento atrelado a CDI ou IPCA, então o yield-alvo deve considerar a taxa de juros vigente.
- Fundos de tijolo têm vacância e reajustes de aluguel; olhe a vacância e a qualidade dos contratos.
- P/VP muito abaixo de 1 pode indicar desconto real ou risco que o mercado enxerga (inadimplência, imóveis com problema).
- Fundos de fundos (FOFs) dependem de ganho de capital, o que torna o provento menos previsível.
Como interpretar o resultado
Cota abaixo do teto indica que o yield atual é maior que o seu mínimo; cota acima indica que você aceitaria um retorno inferior ao exigido. Isso não diz se o fundo é bom: um yield alto pode refletir risco alto.
Use o preço teto como critério de entrada, e não como gatilho de venda. Se a cota passa do teto, muitos investidores apenas deixam de comprar mais e esperam o preço voltar à zona de interesse.
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